добросовестный приобретатель

добрый день. хотелось бы посоветоваться. я уже писала в квартирном вопросе, но совет все еще нужен. купила квартиру. в 2007 г. первый владелец квартиры (на учете в ПНД и НД не состоит) приватизировал ее и продал по доверенности второму владельцу. в 2008 у второго владельца купила квартиру я. все документы мною получены. перед покупкой документы проверяли, покупала через агенство. у меня еще была своя юрист, которы проверяла доки дополнительно. теперь собственно вопрос. недавно узнаю я, что мой продавец сидит в Коломне, у него куча грязных делишек и все такое. и меня вызывали в прокуратуру, спрашивали у кого я купила кваратиру и при каких обстоятельствах, я все рассказала, показала документы, расписки продавца, опознала его по представленной мне фото (из паспорта). был составлен протокол, где я свидетель. выезжали также на квартиру и делали протокол осмотра моей квартиры. оперативники и следователь объяснили, что якобы есть подозрения, что второй владелец квартиры заставил первого продать ее.(ну т.е. написать доверенность). доверенность была подписана у нотариуса, приходили дважды, первый раз не подписал, второй подписал. якобы его пугали и т.д.. но при этом мне пояснили, что квартиру у меня никто не отберет, т.к. я добросовестный приобретатель. все подробности дела мне неизвестны. я очень боюсь лишиться квартиры. что мне нужно делать сейчас? то ли продавать ее, то ли жить в ней. квартира не арестована. и могут ли мне дать разъяснения по подробностям дела? я хотела пойти к следователю и снова узнать подробности, но боюсь что истолкуют это неверно. сидит как я поняла человек за другие разные дела, а не конкретно по моей квартире, но на него собирают все что можно. еще добавлю. что первый владелец написал доверенность, а продана квартира была через месяц после этого, еще что он выписался через месяц после продажи только в М.о.. при этом никуда он все это время не заявлял. но соседка говорит, что мол видела как его куда-то тащили и все такое. но кто и куда не понятно. сейчас он в больнице, лечится. и еще у меня следователь спрашивал координаты агенства недвиж. и моей юриста, я дала, но им никто не звонил и не опрашивал. уже месяц прошел.

Кошмар! А Ваш юрист, который проверял и сопровождал сделку, как комментирует события?

А как юрист мог предвидеть такое :think ?

Поэтому когда квартира продается по доверенности, очень настойчиво просят либо присутствия на сделке владельца реального, либо чтоб он еще раз сделал доверенность у нотариуса, который сделку далее будет оформлять. Предвидить тут ничего не надо было, это абсолютно элементарная предосторожность.

Да уж.. :-( И мы автору перед сделкой советовали это сделать, или хотя бы разыскать того доверителя.

возникает только вопрос - а нахрен нужна нотариальная доверенность, если на сделке придется присутствовать самому? :) хотя когда я бывал продавцом квартир (не своих правда ;) ), я не связывался с доверенными даже в качестве покупателей ;) на всякий случай ;) Кстати, "продал по доверенности" в плане квартир означает тоже самое что и в автомобильной сфере? т.е. выписал доверенность на полное распоряжение имуществом? Или он дал доверенность третьему лицу который от имени первого владельца продал ее второму, который сейчас сидит, с регистрацией второго в качестве собственника?

Когда я продавал по доверенности я показывал собственника, первая доверенность нужна для сбора документов, вторую делали у нотариуса, потом у него же сделку. По второму вопросу - КМК вряд ли кто покупает квартиры как машины "по генералке" ибо деньги совсем другие, скорее всего выдал доверенность с правом продажи в том числе.

просто хотелось понять чтоже автор имеет ввиду под "продал по доверенности" - что он дал доверенность или что он продал с использованием доверенности. т.е. где всетаки была доверенность - на сделке со вторым собственником, или на сделке второго с автором??? по второму вопросу - это понятно. но я ведь могу сразу дать доверенность на все, вплоть до получения денег, и уехать отдыхать от трудов праведных хоть на ямайку, а тут мне звонят и говорят "доверенность это хорошо, но вы приезжайте плиз, постойте в углу на сделке, а подпишет договор и получит деньги ваше доверенно лицо...", какое то масло масляное выходит :(

Ну вот мне как покупателю (или его представителю) было бы тяжело решиться на сделку с такими условиями. Может чел не на Ямайке, а где-нибудь в подвальчике сидит? Нет уж, нет уж, нафиг, нафиг!

она близкая подруга моей мамы. так что ее слову я верила больше всего. она сказала, что все чисто, при том она сказала, что училась вместе с той нотариусом, что доверенность настоящая (это правда), ну и что он сам приезжал к нотариусу и подписал (подозрений не вызвал). ну и т.д.. в общем сейчас она говорит, что мне ничего не грозит, чтобы я жила и не дергалась. но я то переживаю.

К сожалению, истребовать квартиру МОЖНО и у добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ. Если будет доказано в уголовном деле, что квратира выбыла из собственности первого владельца помимо его воли, то квартиру изъять можно. Из сказанного вами не совсем ясно, какие обстоятельства были по совершению сделки.Но они и вам сейчас точно неизвестны. Может доверенность вообще была поддельной - тогда 100% квартиру по суду у вас можно забрать. Вопрос другой - кто в этом заинтересован. Жив ли первый владелец, есть ли у него наследники (если он при смерти или сильно болен), есть ли у него или у них деньги на адвоката. Если же сделка была просто по доверенности, которую выдал первый владелец добровольно, то квартиру изъять вряд ли будет возможно. Насчет продать квартиру - вы будете писать в договоре, что нет прав третьих лиц на квартиру. Новые покупатели придут к вам потом забирать деньги (или другую квартиру у вас просить...). Хорошо, если люди будут вменяемые. Так что советовать вам нет возможности, как поступить лучше. Неизвестно пока, чем дело может кончится. Если уголовное дело касается вашей сделки, то вам нужно вступить в дело по заявлению как потерпевшей, и вы сможете ознакомиться после окончания производства.

Пока нет ущерба, нет и потерпевшего, или я не прав?

но ведь прав третьих лиц нет на квартиру. они ничем не подтверждены и притязаний пока никаких нет.

1. доверенность настоящая, допрашивали нотариуса тоже. 2. наследников вроде нет, он одинокий человек, денег тоже скорее всего нет, но вдруг найдутся "добрые люди" которые ему помогут.

доверенность была при первой (не моей) сделке. доверенность подписывал у нотариуса, вроде добровольно. правда сейчас этот первый владелец кв-ры говорит, что его запугивали и все такое. меня интересует, что мне спросить, собираюсь к следователю. какие вопросы мне ему задать.

Если сомневаетесь, то можете обратиться к адвокату в вашем городе за помощью, чтобы представлял ваши интересы. Если пока нет дела по вашей квартире, то на самом деле пока обсуждать нечего. Если же дело возбуждено относительно сделки с вашей квартирой, будет идти речь о возврате квартиры, тогда уже нужно предпринимать действия. Спросите у следователя - какие есть основания считать, что сделка с вашей квартирой совершена в результате какого-то преступления. Проверяются ли именно эти факты. Если доверенность была выдана добровольно, то это не основание для возбуждения уголовного дела, а основание бывшему собственнику обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Соответсвенно либо требовать деньги, либо при начлии оснований требовать возврата квартиры по ст. 302 ГК РФ. Реституция не применяется.

а что значит реституция не применяется? извините.

Не применяется реституция - то есть п. 2 ст. 167 ГК РФ -при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Но как я вам писала есть случаи возврата у добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ - Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. Статья 303. Расчеты при возврате имущества из незаконного владения При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Также можете посмотреть Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П по тому, что не применяется реституция. Но в вашем случае нужно будет видеть, что именно произошло, так как не всегда можно применить ст. 302 ГК РФ. Так что все зависит от того, как была совершена предыдущая сделка. Какие основания для признания еее недействительной. Было ли совершено преступление или просто пьющий или больной человек выписал доверенность, а сейчас осознал все последствия... Пока у вас нет полной информации, сложно точно оценить перспективы вашего дела.

спасибо большое вам за разъяснения. полную информацию пока сложно получить :( я снова ходила к следователю, приватно побеседовали. первая сделка между Т и Д. Д сейчас арестован, у него куча эпизодов с мошенничеством. уголовное дело объемное и история с Т. лишь маленький эпизод. следователь считает что в деле масса доказательств, что Д. совместно с С. путем угроз, и физ. насилия заставили Т. поехать к нотариусу и подписать доверенность (ездили дважды. первый раз Т не подписал, второй раз подписал). это было летом еще прошлым. Т. пьющий, но в диспансере на учете не состоит. и якобы потом Т. где-то удерживали, поили паленой водкой и проч.. при этом соседка пошла осенью к участковому и пожаловалась что пропал сосед. Т. после этого приехал к участковому и написал объяснение, что квартиру продал добровольно. теперь он говорит что и объяснение написать его заставили. еще следователь говорит, что Т. не получил денег за квартиру от С.. следствие будет еще идти долго. остается наверное только ждать. пока мне исход дела совсем не ясен. кстати ведь если посмотреть в законе про "лицо, которое не имеет права отчуждать имущество". но ведь документы все были подлинные, и Д. имел право отчуждать. т.к. документы то все были в порядке :(

я думаю может мне продать эту квартиру, пока ничего не арестовано и не обременено? следователь так посоветовал сделать.