Не продается квартира в Москве
Форумчане, знаю что вы всегда даете хорошие советы по продаже квартир. Помогите и мне. С мая месяца продаем свою однокомнатную квартиру недалеко от м. Борисово. Дом на второй линии, от дороги закрывают дома, стоящие на первой линии. Напротив подьезда большая парковка, места есть всегдв. Подьезд чистный (муниципалов в доме нет), запахов в подьезде никаких, консьерж. Соседи на этаже хорошие и благополучные. Да, кому-то покажется минусом угловая секция и окна в окна (окна кухни, но у соседей там не кухня, а гардеробная). Зато у нас огромный закрытый тамбур на 2 квартиры, оставляем там обувь, храним велосипеды-коляски. Но можно сделать даже прихожую и оставлять вещи, соседи будут за. Последний этаж никаких проблем не вызывает. Ни разу не было случая, чтобы оба лифта не работали. Да и лифты работают исправно. Крыша не течет, над головой никто не ходит. Соседей не слышно вообще. До метро пешком 1.5 км, это 20 мин.быстрым шагом. Можно по парку. До м. Каширская 20 мин.на автобусе по выделенке. Было 3 просмотра в августе и пока тишина. Что не так? https://www.cian.ru/sale/flat/156758554
Цена не так. Это у вас цена лета прошлого года. За 6.1 млн. в прошлогоднем августе продали убитую однушку в 600метрах у м.Марьино, на Новомарьинской ул. в П-46. В этом году на другой стороне Люблинской ул. (старое Марьино, Новочеркаский б-р, тоже 600м от метро) в таком же П-46 с марта предлагал однушку в хорошем состоянии за 6.0 млн. - интереса не было от слова совсем, в итоге ее сдали, отложив продажу. По прикидкам ее более-менее реальная цена в районе 5.5млн находится.
Нынче летом в районе Марьино однушки мелькали даже по цене менее 5млн.
5.5 это как-то слишком мало. Рядом квартиры выставлены за цену более 6 млн.с окнами на дорогу. Двушки продают от 9 млн., которые больше нашей квартиры всего на 15 кв.м.
Не важно за сколько выставлены, важно за сколько продаются реально.
Вообще у меня создается впечатление, что тот же ЦИАН создает неверный ценовой фон - многие квартиры висят по завышенным ценам долгие месяцы и не продаются. В то же время по той цене, которая интересна покупателям, квартиры висят крайне недолго, иногда находят своего покупателя за 2 недели. И такие быстро проданные квартиры не успевают оказать значимого воздействия на формирование "средней" цены. Т.е. нынешняя средняя цена ничего общего с рыночной ценой не имеет.
Уже несколько раз писал здесь о том, что в том же Марьино, на Подольской ул. (2.5км. от метро) двушка 53кв.м. в нынешнем августе была куплена за 5.8млн., хотя выставлена она в продажу была в прошлогоднем октябре за 7.5 млн. по средней цене того года. И продалась с дисконтом в 25% от первоначальной цены - такая вот проза жизни. В описанной ситуации считаю, что мы купили дешево, дешево по той причине, что продавец и его риэлтор утратили самообладание после долгой безуспешной продажи.
Да, нынешней осенью в том районе (клиентка продолжает его отслеживать из любопытства) появилась масса новых подобных квартир по цене в районе 7млн. Тоже пор средней цене выставлены, основная масса их продастся в начале следующего лета по ценам, которые в тот момент будут актуальны, возможно менее 6млн.
"В описанной ситуации считаю, что мы купили дешево, дешево по той причине, что продавец и его риэлтор утратили самообладание после долгой безуспешной продажи"
Как же Вы правильно сформулировали! Мы хотели продать свою двушку за ту цену, которую рассчитывали вложить в альтернативу бОльшей с доплатой. Т.е., у нас был предел, ниже которого не могли опускать, но предел это еще был далек и мы не знали, какая будет реальная цена продажи, т.к. все аналогичные квартиры были в ценовом диапазоне как наша.
Мы понимали, что наша альтернатива на соседней улице вот-вот уйдет, мы были на нервах каждый день, т.к. альтернатива была по приемлемой цене и была нам ОЧЕНЬ нужна, да, именно ТА квартира. В итоге, наша квартира нас дождалась, а разница с первоначальной ценой на продажу нашей двушки и окончательной ценой её же на сделке составила 1,5 миллиона! Но мы прошли, мы еще и смогли сдвинуть продавцов альтернативы на несколько сотен! В итоге - мы сидим сейчас в нашей новой квартире, за которую боролись, и в шоке от того, что нам всё удалось, хоть и с таким падением в цене. ВЫ не представляете, сколько седых волос было заработано и сколько ногтей обкусано! :sick1 Как мы пережили это и как всё удалось, я до сих пор не понимаю. Да еще, как написала ниже, покупатель оплатил нашу мебель в квартире, которую мы благополучно им и оставили и съехали только с диваном и чемоданом...
А по сути, все те аналогичные нашей двушки до сих пор не продались. Из всего района была куплена только наша квартира за последние пол-года. До сих пор, а это с марта месяца, на втором этаже нашего дома, только в первом подъезде, висит баннер о продаже аналогичной двушки с ценой уже ниже нашей на 500 тысяч (!), а это с учетом нашего падения в цене еще ниже!!...
Вывод - весь вопрос только в цене. Хоть заказывай фото от ведущих фотографов Москвы, хоть обрекламируйся от баннеров до Виннера, самозабвенно обновляя продажу каждый день - все бесполезно, если цена не будет слегка ниже сегодняшнего рынка и ниже тех, кто продает аналог в соседнем подъезде. А так же если не пойти на некоторые уступки ради возможности реально продать свою недвижимость, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Можно попробовать. А должны ли мы оставлять какую-то технику, например, кондиционер, плиту, посудомойку или это предмет торга?
Нет, не должны. Может быть как бесплатным бонусом, так и предметом дополнительного торга (плюс к цене).
Мы недавно продавали. Так и написали в объявлении: в квартире остаются кондиционер, встроенная кухня с надежной техникой, мебель в коридоре.
Наличие техники и мебели ускорит продажу, но платить дополнительно за это не будет никто.
Только если там реально новая и современная начинка. Если отдельно стоящая плита и 10-летний кондиционер - нет.
Мы оставляли в квартире всю кухню с плитой и вытяжкой, холодильник, комплект стол+стулья, стиральную машину, 2 шкафа, кровать и диван, люстры и шторы. Всё было не новое (+/- от 5 до 10 лет), но и не бабушкин вариант. Покупатель заплатил нам 120 тысяч сверх договора, т.к. хотел въехать на всё готовое и ничего не делать. Все остались очень довольны друг другом и сделкой. Мы довольны, т.к. уехали в новую квартиру лишь с чемоданом и любимым диваном (новая квартира полностью ремонтировалась и покупалась новая мебель), а покупатель - заехал с одним чемоданом в нашу...:ups1
Оценили неправильно
Фирма - непрофессионалы. Главное правило - текст должен быть коротким. Никто простыню читать не будет. Пишите суть.
Дорого.
Само место на любителя: десяток отдельно стоящих домов. До метро 1,5 км пешком. Из них почти километр вдоль дороги, где ничего жилого вокруг, мимо кладбища, да ещё и Южная рокада скоро пройдёт по ней.
В Марьино аналогичные квартиры продаются не дороже 5,8. Ваша ещё дешевле стоить должна.
По дороге меньше км, слева дорога, справа парк. Кладбище как раз возле домов находится, но не наших. Марьино разное бывает, если старое, Батайский пр-д, например, то там всегда цены ниже. Еще есть Марьино возле МНПЗ, тоже не лучшее соседство, соответственно и цена. Думаю не очень корректно сравнивать наш микрорайон с Марьино, совсем разные.
Батайский проезд от вас через речку, т.е. рядом, до Капотни от вас 4км, Москва-река для запахов не преграда - это к тому, что по экологичности сейчас ваш район от Марьино недалеко ушел.
А еще по Борисовским прудам планируют провести рокаду через несколько лет, начинающуюся в Капотне и выходящую на Рублевку, это будет дорога шириною чуть меньше МКАД, по 3-4 ряда в каждую сторону, а это и шум и полный капут остаткам экологии.
Рокада
http://ch21.ru/foto5.png?i=33373&k=yuzhnaya-rokada-podrobnaya-shema
Стройка идет полным ходом
https://stroi.mos.ru/photo_lines/kak-stroiat-iuzhnuiu-rokadu
Возле наших домов рокада не станет 10-полосной, просто не где дополнительные полосы делать. Говорили про три полосы в каждую сторону.
Вот именно. Районы разные. И не в пользу вашего.
Десяток домов на отшибе, до ближайшего жилого района больше километра.
До метро идти вдоль дороги. С одной стороны дороги безлюдный парк, с другой - гаражи, и ни одной живой души. Вечером страшно и взрослому идти, не то что ребёнку.
В Марьино несколько неплохих школ, входящих в первую двадцатку-тридцатку лучших школ Москвы (физ-мат лицей, 2 языковые школы, гуманитарная гимназия). В вашем районе выбора нет от слова совсем, если нет денег на "Наследник".
На том же Батайском проезде дешевле ваших квартиры в старых домах. В тех, что были построены в начале 90х, не дешевле, а дороже. А у вас ещё и угловая секция.
Ну и Южная рокада окончательно добила привлекательность вашего района. 3 показа очень хорошо это подтверждают.
место нравится очень многим, до метро вдоль парка очень комфортно идти (а в хорошую погоду можно вдоль набережной прогуляться), про мини-кладбище (20х20 если не меньше , за кирпичным забором) не смешите, его не замечает никто даже), про рокаду уже лет 20 перетирают и не факт, что будет на этом участке.
Значит, в силу вашей логики, цену надо увеличить для успешной продажи.
Очень многие, которых лично вы знаете, но забыли поименовать, квартиру сразу и купят.
У кладбища размер 110х120 метров, а не "20х20 если не меньше". Но даже 20 метров идти мимо кладбища, где почти никто не ходит, не очень приятно. Плюс ещё гадкий безлюдный участок мимо гаражей.
Про рокаду уже не перетирают, а строят вовсю. Первую часть уже открыли. На Кантемировской активная стройка. Следующий этап - как раз улица Борисовские пруды.
Я понимаю, что у любого района могут быть любители. Но всего 3 просмотра подтверждают, что за эту цену любилей нет.
От метро далеко, добираться неудобно. Это место на любителя, для фанатов данного района. Мне лично расположение нравится, но объективно для людей, которые выезжают из района на ОТ, оно не очень.
много лет здесь живу, проблем с транспортом не чувствую, зато парки с обеих сторон, по мне так лучше места для жизни с детьми в округе нет.
Вот и у меня никаки проблем с транспортом нет. Автобус довезет до м. Борисово или Каширская достаточно быстро. На машине на выбор или Каширка или Люблинка. До м. Каширская в пробке за 40 мин.доезжаю (когда сильно загружена), но когда до этого жили возле к/т Мечта, до м. Каширская тоже доезжали минут за 40, потому что приходилось отстоять часть Пролетарки + тоннель.
С продажей поняла. А теперь разъясните про покупку. Если мы прилично снизим цену, то двушку уже будем рассматривать в Братеево и это уже будет линейка метров 52-54. Так как большие двушки там от 9 млн. и требуют ремонта. Т.е. за 20 кв.м нам придется доплатить 4 млн., это вообще нормально?
вы прикиньте по цене за метр. У вас сейчас цена за метр 159 тыс. Если будете брать двушку 52 метра, то она по вашей цене будет стоить 52*159 = 8268тыс. Но это грубо, нужно еще сравнивать районы, виды, этажи и т.д.
За 8200 тут никто двушки не продает. Даже в 1 мкрн. Братеево за эти деньги и даже дороже можно купить только квартиру под ремонт(((
Потому что рынок переполнен мечтателями. Вы мечтает продать свою квартиру за 6.2млн, а покупателей нет
Продавцы двушки мечтают продать ее за 9.5 млн, но фиг у них это в ближайшие годы получится. Богатый покупатель-идиот нынче чрезвычайно редок.
Вы про двухкомнатные или однокомнатные? И где смотреть? Нам нравится место, где сейчас живем, но предложений на второй линии по приемлемой цене нет вообще.
Или я что-то не поняла, или рокада не пойдет мимо наших домов http://www.mskagency.ru/materials/2704276