Опекунский совет - есть шанс?
Всем добрый день,
очень прошу тех, у кого есть опыт прохождения опекунского совета при продаже квартиры прокомментировать вот какую ситуацию.
Есть купленная по ипотеке 2-к квартира в Москве (если это важно, платить еще 4 года). В ней проживают и прописаны 3 человека - муж, жена, ребенок 11 лет. У мужа имеется в Подмосковье (45 км от МКАД, научный городок) 2-ка хрущевка, которую он лет 10 назад не подумав о долгоиграющих последствиях приватизировал на себя и ребенка (в равных долях, по 22 кв м). Эта хрущевка никому не нужна, жить в ней никто не собирается, встал вопрос о ее продаже. Продажа решила бы массу проблем - погасили бы полностью ипотечный кредит в московской квартире. Однако чтобы продать требуется разрешение опеки. Естественно, любящие родители наделили бы дите кв метрами в московской квартире, но сделать этого не могут - квартира в залоге у банка. Взамен доли в 2-комнатной подмосковной хрущевке бабушка готова подарить ребенку долю в 75-метровой 3-комнатной квартире в областном центре (область, соседняя с Московской).
Есть ли шанс получить разрешение опеки на продажу 2-ки в Подмосковье при таком раскладе? или фантастика? если шанс есть - ГДЕ нужно проходить опекунский совет - там, где ребенок прописан (в Москве)? там, где он владеет долей недвижимости (Подмосковье)? там, где ему бабушка подарит жилье (областной центр)?
Есть ли еще какие-нибудь способы решения проблемы, если описанный вариант не годится? Возможно ли продать эту хрущевку до совершеннолетия ребенка?
С огромной признательностью жду советов, извините, если очень длинно.
Я думаю опека разрешит не мудрить, а продать, с обязательством в ПОСЛЕДУЮЩЕМ оформить часть в московской квартире, где и живет ребенок. Погасите ипотеку и оформите на ребенка часть квартиры.
Скажите, у вас реальный опыт? просто еще давно я интересовалась вопросом и как-то про последующее выделение доли кисло было :( т.е. выходило, что отдать ребенку кусок московской ипотечной квартиры я не могу, не выплатив кредит, кредит я не могу досрочно выплатить, т.к. опека не пропускает сделку - круг замкнулся :( ни нашим, ни вашим - стоит бессмысленная квартира в Подмосковье, а сделать с ней ничего нельзя.
Неужели это возможно - продать квартиру с собственником-несовершеннолетним с обещанием, что часть квартиры будет оформлена на него после погашения кредита?
Все опеки регионов работают именно так, никаких одновременно там нет. Москва отдельная песня, да и область все больше Москве подражать начала. Поговорите, я недавно получала такое решение в Химках, даже хуже, новостройку приобрести.
А где ее проходить опеку-то? :) Прописан ребенок в 1-м месте, собственник в другом, куда идти-то - по мсту прописки или по месту собственности?
а нас в такой ситуации послали из области по месту прописки ребенка- в Мск.и решение дали положительное в мск, просто принести доки на ребенка(что он наделен собственностью)надо было не в течении месяца а в течении 45 дней.да и не могли в мо в опеку пойти, т.к.одна фамилия у наделяющих собственностью с ребенком(т.е. родители мы)-опека в той части мо не дала бы наделить собственностью ребенка в кв, которая в любом случае(по наследству) ему достанется.
1.В опеку надо идти по месту прописки ребёнка.
2. Даже если опека даст разрешение на какую-либо сделку с недвижимостью, регистрационная палата может не пропустить сделку. Тут нужно очень уточнять всё.
3. Ребёнок, при продаже квартиры, должен получить не меньше того, что имеет в собственности: по метражу, цене и качеству! А то и больше того. Получить должен одновременно с продажей той квартиры, никаких отсрочек быть не может!
4. Что касаемо дарения бабушкой...Такая сделка не пройдёт. То есть бабушка, конечно, может подарить долю в своей квартире внуку, хоть всю квартиру, НО, к разрешению продажи той квартиры, где ребёнок собственник, это не будет иметь никакого отношения. Та доля у ребёнка по закону приватизации (я так поняла), а подарок от бабушки или от любого другого родственника - это дополнительная собственность, в которую ребёнок так или иначе со временем может вступить в наследство, например. Нужно через куплю-продажу, но не с родственниками ребёнка!
Если доля, которую бабушка готова отдать внуку, равноценна или больше доли той, что имеет ребёнок на данный момент, то Вам надо найти третье лицо, которое формально сначала КУПИТ у бабушки эту долю собственности, а затем, при продаже той квартиры (хрущевки), ПРОДАСТ также формально вашему ребёнку. Может, есть какие то надёжные друзья для такой сделки? Деньги в данной сделке могут фигурировать только на бумаге, вы же друзья-родственники, ну, как бы деньгами, никто никому ничего не продаёт, только по бумагам.
В итоге, получится, что вы хрущёвскую долю ребёнка продаете, а взамен, одновременно, приобретаете от третьего лица ребёнку новую долю в бабушкиной квартире.
3. не факт. Вот Светлана sv100 говорит что в области и вообще за Мкадом допускают отсрочку.
Не доверять ей нет ни малейшего шанса
1) Прописки или нахождения собственности объекта, на выбор.
2) А что там уточнять то, не пропустит если решение опеки не исполняется. Например стоит условие одновременной покупки, а ничего не покупается.
3) С какой это вдруг стати одновременно? Вы как это себе представляете если продается во Владивостоке, а покупается в Москве? Как можно зарегистрировать одновременно в 2х разных реестрах?
Вы явно не совсем в теме.
Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки по продаже жилых помещений может быть выдано с условием обязательного последующего приобретения жилой площади.
В подобном решении указано, что родители (опекуны) несовершеннолетних обязаны предоставить в ораны опеки и попечительства копию договора купли-продажи о приобретении недвижимости в собственность несовершеннолетних в такой то срок. Ничего незаконного тут нет, прокуратура осуществляет надзор за работой отделов опеки и попечительства. Совершенно типичное решение с фразой последующего приобретения, особенно для регионов, это только москвичи в свое й каше варятся и за мкад носа не кажут.
4)Путь с прослойкой более гиморойный, конечно если опека упрется другого пути не будет. В этом я с вами согласна.
Я не совсем не в теме))
В опекунский совет обращалась по месту прописки ребёнка, а не по месту его собственности - таковы были условия опекунского совета! Только по месту прописки.
"В подобном решении указано, что родители (опекуны) несовершеннолетних обязаны предоставить в ораны опеки и попечительства копию договора купли-продажи о приобретении недвижимости в собственность несовершеннолетних в такой то срок"
Именно это я и имела ввиду (слово "одновременно" не воспринимайте буквально). Но этот срок не резиновый.
"А что там уточнять то, не пропустит если решение опеки не исполняется." - у нас опека дала разрешение на мену собственности между родной бабушкой и её несовершеннолетним внуком! А в регистрационной палате сделку не пропустили, все документы вернули и сказали: либо ждать совершеннолетия ребёнка, либо через куплю-продажу третьим лицом. То есть, они при проверке, выявили, что это родственники. А опека, зная это изначально, дала добро официально на такую сделку.
Ну нельзя же судить из единственного опыта. Не знаю уж почему от вас открестилась опека по месту собственности, может связываться не хотели, а может сотрудник неграмотный попался.
Кстати, не пропустила регистрация не из за решения опеки вовсе, возмездные сделки между несовершеннолетними и близкими родственниками законом запрещены, ежу понятно, что не пропустит. За исключением, если невидно на бумаге, фамилии разные, не где нет упоминаний о родстве, копать они не будут. А вас поди сама опека и спалила, указав родство. Вот вам и вывод о юридической грамотности сотрудников опеки. В вашем случае надо было подкорректировать решение или, если связь видна невооруженным глазом, уговорить на дарение с формулировкой "не взамен дарит", а "всязи с тем что бабушка дарит внуку и его имущественные и жилищные права не ухудшаются", тогда бы регистрация не имела оснований отказа.
Свет, уточни, пожалуйста, с каких это пор разрешили проходить опеку по месту нахождения собственности? Возможно, я отстала от жизни и не в курсе последних изменений, но точно знаю, что до недавнего времени все чётко шли в опеку только и исключительно по месту прописки ребёнка, по-другому нельзя было.
1. Вы не правы, либо по месту жительства (т.е. прописки), либо нахождения собственности.
2. Регпалата пропускает очень многое, даже то, на что трезвый покупатель не решится купить. Регпалата - не препятствие для регистрации.
3. Не факт. Почитайте Закон об опеке и попечительстве. У опеки очень большие полномочия.
Кстати, по факту, действие ГК заканчивается за МКАДом. Там все гораздо проще, чем в М-ве.
4. Ориентируйтесь на покупателя квартиры, обговорив с ним, какой путь наделения ребенку собственности его устраивает. Имхо, я бы отталкивалась от этого.
У нас именно регистрационная палата была препятствием сделки, хотя опека официально эту самую сделку предварительно одобрила. Нам из регпалаты вернули все документы, а опека получила втык от прокуратуры за такое "одобрение"))
Теперь ждём совершеннолетия ребёнка...
Хотите, в качестве эксперимента, пройдете опеку по месту собственности ребенка с другой формулировкой и рег палата пропустит :)
Уважаемые ответившие, еще раз перечитала ваши сообщения, кажется, вы не совсем поняли - двушку в Подмосковье мы хотим продать СЕЙЧАС, а не после выплаты ипотечного кредита. Вырученной суммы денег хватит, чтобы погасить кредит за московскую квартиру и не платить его еще 4 года. Собственно из-за этого и возникла бабушка, которая готова подарить ребенку часть своей квартиры. Ребенку отдать часть московской квартиры мы не можем - она в залоге у банка.
Отсюда и вопрос - есть хоть какой-то шанс получить разрешение опеки на продажу квартиры в Подмосковье? Потому как если его нет - нет вообще никакого смысла до совершеннолетия ребенка затевать эту продажу и выдумывать обходные маневры для опеки.
Смотря с какой стороны на закон смотреть и как его толковать. У меня есть относительно свежее решение московского суда, обязательное к исполнению и исполненное, обязавшее опеку в Москве дать разрешение на продажу доли ребёнка с одновременным дарением доли дедушкой ребёнку (внуку). И есть положительный опыт применения этого решения в других органах опеки (не там, где судились). Чиновники опеки видят решение суда и дают нужное продавцам квартиры, уже не доводя до суда дело, только и всего.
Спасибо еще раз всем :) Вот еще какой вопрос - в связи с замечанием о том, что покупатель тоже должен высказаться, как именно ребенка наделят недвижимостью - а покупателю разве не все равно?
И 2-й вопрос - о стоимости и качестве жилья, которое должно быть предоставлено ребенку взамен продаваемого. Если привлекать бабушку все-таки к этому процессу :)) - количество кв м, которое она может "продать" ребенку - явно не меньше и качество этого жилья на порядок лучше, чем то, которым ребенок владеет, но, боюсь, цена будет меньше, чем убогая хрущовка на последнем этаже в Подмосковье (хрущовка находится в достаточно дорогом месте). Что с этим делать? с ценой на жилье? или просто можно прописать любую стоимость за бабушкины кв метры и никто не проверит, сколько это реально стоит?
Грамотному покупателю не всё равно, т.к. грамотный покупатель обязательно побоится невыполнения Вами решения опеки и захочет иметь какие-то гарантии. А вообще покупатели разные бывают. Если цену поставить ниже рынка, есть шанс найти жадного, а потому глупого покупателя, для которого важнее низкой цены ничего нет и который обязательно при этом ещё сэкономит на юридическом сопровождении сделки, так и не узнав, какие же риски ему грозят при такой покупке. :-)
Вариант Ваш очень даже реальный. Опека проходима. Если даже вдруг в Москве не получится пройти - перепропишете девочку в М.О. и пройдёте там. Можно сейчас и в Москве, и в М.О. получить разрешение опеки на продажу с одновременным дарением доли ребёнку бабушкой.
Но без опыта только при помощи форума Вам самим с этим ни за что не справиться. Перечисляю причины:
1. Вы ведь даже не представляете, что и как надо правильно сказать в опеке, а о чём надо обязательно промолчать в Вашей ситуации, чтобы чиновники всё-таки дали Вам то разрешение, которое Вам нужно.
2. На продажу с дарением бабушками-дедушками они не любят выдавать решения, даже если жилищные или другие условия у ребёнка улучшаются. Но опытные люди их иногда вынуждают это делать, знают способы.
3. Если скажете наивно в опеке всё как есть - Вам однозначно откажут, т.к. Вы хотите средствами от продажи доли ребёнка погасить свои (а не ребёнкины) долги по ипотеке.
Что касается рыночной цены - не во всех опеках требуют справки об этом, а те чиновники опеки, что требуют, особо к качеству справок этих не придираются, и поэтому можно оценить недвижимость так, чтобы они всё пропустили, и справочку такую раздобыть не сложно, имею связи в определённых кругах. Добавлю, что оценка объекта недвижимости по БТИ имеет более важное значение для опеки, чем его рыночная цена.
Боже, ну а кто же еще кроме меня (или мужа) может пойти в опеку? и как я еще могу выяснить, что от меня потребуется сделать для того, чтобы получить разрешение на продажу, если вещи не буду своими именами называть???
Да кто угодно может пойти. Например, Ваш риэлтор. А будете в опеке наивно рассказывать всё как есть на самом деле - однозначно получите отказ. Если на средства, принадлежащие ребёнку, родители свою ипотеку решили оплатить, - это явно нарушение имущественных прав ребёнка, поэтому в опеке Вам с такими заявлениями сразу откажут. Надо просто знать, что в опеках чиновниками обычно приветствуется, а что - наоборот. Вы этого не знаете. Зато это знают люди, постоянно с опекой имеющие дела, люди, которые проходили опеку сами или помогали проходить опеку другим не один десяток раз.