вопрос покупателям новостроек
Покупаю квартиру по преддоговору. Требуют оплатить коммуналку, почти 200 тыс. Кто с таким сталкивался? С какого ... я должна оплачивать то, чем не пользовалась? Можно от этого отвертеться или потом отсудить?
у кого покупаете, кто требует?
я так понимаю что это составляющая цены...
вы можете отказаться платить, они - продавать вам, както так :)
Нашла квартиру в виннере по цене, которая меня устраивает, позвонила продавцу - да, такая цена. Посмотрели, все устраивает. Приезжаем в офис доки смотреть - говорят, плюс к той цене коммуналка 200 тыс. с момента ввода дома в эксплуатацию.
я и говорю - составляющая договора, озвученная чуть позже.
имхо все зависит от того как будет организован процесс.
если у вас будет шанс увильнуть от оплаты этой суммы, то потом врядли ее с вас взыщут.
но скорее всего они построят все так, что пока она не оплачена, они не подпишут договор. и на возврат я бы не рассчитывал.
платить эту сумму вы конечно же не обязаны. как они не обязаны продавать вам квартиру.
смотрите по итоговой цене.
лично меня больше напряг бы предварительный договор при сданном и заселенном доме
Так у Вас переуступка? Тогда просто продавец не хочет платить коммуналку и продает с 200 тыс. руб. сверху.
И это его право.
Узнавайте сразу о том, кто будет платить за переуступку застройщику: Вы или продавец. Там берутся приличные проценты.
Многие застройщики в договора прописывали сразу пункт про оплату услуг ЖКХ с момента сдачи ГК.
Но данный пункт противоречит ЖК, где оплата должна производиться после подписания акта приемки-передачи квартиры.
Поэтому, наверное, участились случаи, когда в судебном порядке эти деньги возвращали и Ваш застройщик сразу эти деньги с Вас и хочет получить.
Боюсь, что в Вашем случае придется за это платить, так как на других условиях застройщик не подпишет договор с Вами.
В Вашем случае, боюсь, что нет.
Одно дело оспаривать неправомерность пункта, указанного в договоре.
Другое дело, когда будет прописано в Договоре, что Вы согласны оплатить 200 тыс. руб. Эта сумма никак не идет в привязке с тарифами ЖКХ и т.д., так как она фиксированная.
Застройщик будет говорить, что эту сумму они брали на облагораживание территории и т.д. под организующийся (одновременно со сдачей дома) ТСЖ от застройщика. А застройщик наберет 50% инвесторов в ТСЖ, поэтому Вы будете должны подчиниться условиям ТСЖ.
ЗЫ. Зафиксируйте сумму договора и обратите внимание на пункт про увеличение площади квартиры, особенно то, что касается балконов и лоджий. Там суммы могут оказаться намного больше.
подождите, подождите....
Предварительный договор? Он всего лишь предварительный, он не обязывает вас к оплате, это так сказать намерения ваши и застройщика. У вас потом будет основной договор, по которому собственность передается вам от застройщика и квартира по акту передачи.
У нормального застройщика коммуналка до акта передачи квартиры остается за ним.
Удачи.
Я бы такое не согласилась брать) Но если вам очень нравится этот дом и квартира, то разве есть выбор? Но стоит побадаться однозначно! Это не законно.
да никто никогда не будет менять договор. Или покупаете, или не покупаете. У Вас всегда есть выбор. Только одни покупатели подписывают и уходят через 10 минут, а другие бодаются весь день. А результат у всех один!
не знаю у кого как. у меня ключи дали, когда квартира по предварительному договору оплачена на 30 % только. А в договоре четко указано, (сокращаю...)что оплата коммунальных платежей и других платежей, связанных с обслуживанием квартиры до перехода права собственности Продавец обязуется урегулировать за свой счети своими силами.
Здесь возможны варианты. Например, со свидетельством о собственности вскрыть замок и поставить новую метал.дверь. При этом застройщик никак не может заставить оплатить коммуналку за год (раз квартиру по передаточному акту не передал).
Хорошая метал.дверь стоит 50 тыс. руб., а коммуналка за год накапает на 100 тыс. руб.
Так Света говорила гипотетически. Конкретно к данной теме уже все написала выше.
Вы приобретаете квартиру по договору предварительной купли-продажи - это абсолютно нормальная схема продаж, использующаяся в любой компании. Ваш дом уже прошел госкомиссию и здесь уже не возможен ДДУ (договор долевого участия). Основной договор купли продажи будет оформляться когда компания-застройщик оформит собственность (как правило это происходит в течение года).
Квартплата начисляется с момента подписания передаточного акта. И как правило за 4-6 месяцев вперед)+ единоразовая оплата за вывоз КГМ (это около 5 тысяч) + обустройство комнаты консьержки. 200 тысяч - это скорее всего вам назвали максимальную сумму (с запасом).
Сразу за 6 мес. берут кварплату только потому, что многие покупатели не сразу вселяются в свои квартиры и образуются огромные долги по оплате ЖКХ (а соответственно у управляющей компании тоже будут долги по зарплатам сотрудникам, оплатам за электроэнергию и т.д. - И единственным вариантом в этом стучае будет - отключение электричества,тепла и т.д.).
прямо уж абсолютно нормалный и использующийся в любой компании? :)
а ДДУ по 254-фз в этом доме был невозможен и до госкомиссии, чтото мне подсказывает... из-за недостатка разрешительной документации...
Эксплуатационные расходы действительно могут быть взысканы вперед за 4 месяца, это указано в одном из постановлений правительства о порядке заключения договоров технического обслуживания жилья. И берут их по совсем другой причине - у компании принимающей новый дом, затраты на начальном этапе превышают усредненный размер.
И у автора требуют не аванс , а именно оплату уже начисленной коммуналки, которую эксплуатирующая организация предьявляет застройщику как собственнику с момента ввода дома в эксплуатацию.
Както так...
в теории да :)
на практике сплошь и рядом сдаются дома не подключенные к коммуникациям, с несмонтированным электрооборудованием, дефектами и критическими недоделками.
но это отдельный вопрос.
я же готов поставить рупь за сто, что в данном домике и до госкомиссии не было дду. а раз его не было, значит с документацией швах.
я уже понял что 214 фз вы не только не читали, но даже и не проглядывали мельком :)
тем не менее задам провокационный вопрос - в какой же статье 214фз предусматривает жск и предДДУ? :)
А то мне всегда казалось что предДДУ это как раз схема обхода требований этого закона :D
Я не сказала ПО 214 ФЗ, а "в рамках" - это именно обход 214 ФЗ - это как правило используется если нет разрешения на строительство.
с каких пор "в рамках закона" равно "в обход его"???
и с каких пор то что в 214фз нет ни слова про ЖСК и предДДУ совпадает с "214 закон предусматривает 3 схемы продаж ПредДДУ, ЖСК и ДДУ" (копирайт ваш)????
Если нет всей разрешительной документации до последней бумажки, ни о каком "по 214-фз" и речи быть не может.
214-фз это договор ДДУ с учетной регистрацией в ФРС, без оговорок и допущений
iroski * написал(а): >> Причем всё это время деньги которые вы оплачиваете - они заморожены.
да ну? :)
каким это образом они заморожены? :)
В крупных и стабильных компаниях они поступают на счет, с которого та самая компания снять деньги не может до появления документов разрешающих строительство. Это более упрощенным языком.
Похоже я начал узнавать вас под гримом - Ганс Христиан Андерсен, собственной персоной :)
А на стройку эти компании берут деньги в кредит, да? Несмотря на наличие замороженных денег на счетах, они благородно платят банкам проценты по кредитам :D
Дом уже построен, людя ключи готовятся раздавать, разрешительная документация вот-вот будет собрана, а деньги все заморожены на специальном счете :)
Чтобы - не дай бог!!! Ни-ни!!!
В каких кебеням рамках?
Предду ни разу не соответствует букве этого закона, и полностью противоречит его духу!!
это кто писал, я???
"214 закон предусматривает 3 схемы продаж ПредДДУ, ЖСК и ДДУ"
Предварительный договор купли-продажи - это договор, когда ДДУ УЖЕ не возможно, а договор купли продажи ЕЩЕ не возможен.
Соответственно у человека есть 3 варианта купить квартиру
1) ДДУ - но есть риск недостроя, приостановки строительства. Но цена минимальная.
2) ПДКП - когда риски сводятся к минимуму - можете уже заселяться и ждать документ о собственности (либо самостоятельно оформлять через суд). Но цена выше.
3) ДКП (договор купли-продажи) - Рисков почти нет - это ваша собственность - НО И ЦЕНА МАКСИМАЛЬНА.
Я бы выбрала вариант №2.
И скажите пожалуйста в какой компании не используется схема продаж по ПДКП?
А что за застройщик? И по какому договору была продажа до госкомиссии?
(Только не по 254, а по 214 ФЗ)
да схем миллион еще существует , начиная с вексельной и заанчивая всякого рода инвестиционными контрактами за рамками закона.
214-фз конечно, палец вслепую не туда нажал.
ну и с комментариями по пунктам 1),2),3) я не согласен.
без обид, но мягко говоря очень упрощенное описание.
По поводу того, что риски по пдкп сводятся к минимуму реакция между снисходительной улыбкой и нервным смехом.
А в чем здесь проблема. У вас на руках ПДКП идите и через суд оформляйте собственность.
Схем и правда миллион, я говорю о схемах продаж от застройщика. По векскелям как правило продают сторонние организации - подрядные организации и т.д.
ДСК-1 который только по векселям и работает , это подрядная организация а не застройщик? :)
Неавно видел статистику - 24% новостроек строится по вексельной схеме, 20-22% по соинвестированию.
ПДКП это договор о намерениях, и не более того.
я уж молчу о двойных продажах и т.д., которые он легко допускает...
А ДСК1 - в большинстве строек это именно подрядная организация!
Именно поэтому они работают в основном по вексельной схеме.
чем дальше в лес тем толще партизаны...
вы думаете подрядная организация может сама продавать квартиры в домах, где она работает на подряде, по вексельной или какойто еще схеме?
там где она подрядчик и получает от застройщика оплату квартирами, она продает по схеме застройщика, уступкой прав требвания или както иначе.
я вел речь естественно только о тех обьектах где они застройщики и соинвесторы
Кстати о двойных продажах:
по вексельной схеме попасть на двойные продажи гораздо проще!
По векселю вы оплачиваете стоимость квартиры за определенное кол-во метров - на эту сумму вам дают вексель (заметьте только на сумму и метраж - здесь не прописывается ни секция, ни этаж, ни номер на этаже).
по вексельной схеме невозможны вообще никакие продажи, потому что человек покупает финансовое обязательство, которое потом застройщик конвертирует в недвижимость.
А может конвертировать в деньги и сказать "спасибо досвиданья".
А может вообще поставить в реестр кредиторов и махнуть ручкой.
Но речь не о преимуществах вексельной схемы перед дду или соинвестированием.
Речь о том что выше вы утверждали что весь рынок работает по предДКП и других вариантов просто вообще не существует
Не стоимость квартиры, а стоимость векселя, т.е. бумажки. И, можно сказать, на честное слово верите, что этот вексель позже обменяют на квартиру (которая, кстати, конкретно описывается с указанием метража, секции и т.д.). Пред. договор не на много лучше. Покупка новостроя - всегда риск.
Ну и идите вы через год со своим ПДКП в суд и получите собственность. Если ждать оформление через застройщика (даже по ДДУ) - это получится как правило намного дольше.
Вы о чем вообще говорите?!
мы покупали квартиру по ДДУ, был прописан срок передачи квартиры. Задержали нам на 2 месяца и мы сразу же пошли и получили собственность!
А если людям нужно купить квартиру и прописаться в нее? год ждать? потом еще месяцев 6 на суды по этому ПДКП.
не знаете - не пишите
Вы самостоятельно можете делать собственность когда ходите, но застройщик делает её очень долго. Бывает, что и более 2-х лет. (это для тех кто не желает сам бегать с документами)
еще раз special for you)
по ДДУ я могу пойти СРАЗУ и подать на собственность через суд. по ПДКП ,как показывает сегодняшняя практика, суды не принимают сразу, нужно ждать год после подписания ПДКП.
уловили разницу?
Да эту разницу я прекрасно знаю. Это имеет значение только для тех кто сам все оформляет или кому нужна постоянная регистрация.
ну видимо разницу знаете, а дальше с логикой проблемы, раз говорите о том, что при ДДУ риски выше.
Я сказала, что по ДДУ вы покупаете в строящемся доме и возможен вариант его недостроя!
А когда вы приобретаете квартиру после сдачи дома Госкомисии (т.е. договор предварительной купли-продажи) - ваш дом УЖЕ стоит и вы можете вселиться через пару месяцев и не бояться как в первом случае недостроя.
В этом случае, на мой взгляд, риск гораздо меньше!
мда...
а толку то, что он стоит? ну он может стоять так года 3 и что?! ГК еще не было, а продают по ПДКП
и вы можете конечно вселиться.. в квартиру, которая юридически вам не принадлежит. ну совсем рисков нет)
бывает что и вообще не делает :)
Вон - УСТ Хесинский ушел в небытие сразу после строительства очередного дома, и теперь те кто не успел в какойто период оформить собственность в суде, сидят со своими договорами инвестирования, и получают отказы в суде, при этом сам застройщик уже ничего никогда не оформит
"По поводу того, что риски по пдкп сводятся к минимуму реакция между снисходительной улыбкой и нервным смехом"....
ничего смешного, купила по предварительному договору, основной будет заключаться при получении собственности. оплата при основном договоре, т.е. по факту передачи собственности.
и? дальше то что?
вы хотите сказать что после того как вы заплатили немалые деньги по договору о намерениях риски сведены к минимуму?
я не заплатила ни копейки при предварительном.
оплата 100% по факту заключения основного договора. а основной договор заключается при передаче собственности.
ну даме ктото (подозреваю ее риэлтер, уж слишком все с чужих слов звучит) выдал версию, она ее теперь авторитетно пересказывает :)
я далека от этого, но сейчас занимаюсь поиском квартиры, и уже поначиталась всего про этот договор... а уж если человек "в теме" и такую чушь несет, то нет слов даже
Если честно, сложилось впечатление, что девушка, возможно, - сотрудник низкого звена отдела продаж организации, работающей по преддоговорам. Иначе не понятно рвение в отстаивании этой схемы.
Я сотрудник среднего звена организации работающей по ДДУ. И совсем не отстаиваю схему по предДДУ (более того я бы с ней связываться не стала). Здесь все зависит от компании и её репутации (а не от договоров). Кинуть можно при любой схеме.
вы не обижайтесь, просто из школы, в которой вы еще учитесь, мы давно уже ушли на пенсию с должности преподавателей :)
А вы знаете хоть 1 компанию которая начинает продавать квартиры сразу по ДДУ? Их нет.
я знаю. 1,5 года назад купили квартиру на Новой риге по ДДУ. и сейчас недостроенные очереди тоже по нему продают.
Не все, вы просто не в теме :)
Только те у кого нет денег на первый этап.
У кого есть, и с доками в целом все нормально, предпочитает вложиться сам, а потом продать дороже по 214-фз
А некоторые дду не оформляют даже когда дом принят в эксплуатацию...
судя по тому, что Вы выше пишите, Вы правил не знаете вообще
одна Ваша фраза , что 214фз позволяет форму договора ПДКП, уже говорит о Вас как о "мегазнатоке" вопроса.
Я - знаю :) Более того, я в 2007-2008 году сам так строил и продавал. Но у меня был собственный внутренний источник финансирования первого этапа.
А когда хотелось привлечь сторонних инвесторов, продавал по предДДУ одному-двоим инвесторам оптом, потом переоформлял в основной договор как только получал доступ к учетной регистрации, и они продавали квартиры в розницу.
Именно поэтому мне смешно когда вы начинаете мне рассказывать про то что полученые по предварительным договорам деньги замораживаются :) А на что стройка то идет тогда, а???