В сотый раз про риски новостроя
Особо новостройками не интересовалась, поэтому, возможно, задам дурацкий вопрос :).
Про дома в процессе строительства сразу приходит в голову риск "не построят или затянут лет эдак на ..дцать".
А кто-нибудь может что-то сказать по рискам сданных домов? ГК пройдена, но собственности еще нет.
На что там обратить внимание?
У меня на работе есть человек, который купил в Домодедово готовую новостройку, и 3 год не может заселиться, потому как возникли проблемы с электроснабжением. "Вдруг" не стало хватать мощностей. Он проклинает всё на свете, что связался. Только вот не знаю, прошел ли их дом госкомиссию, но то, что он был построен, это точно.
Вы знаете, я не могу его спросить сейчас, он в отпуске, но спрошу потом, если не забуду. Но знаю, что дом то ли 9, то ли 12 этажный, многоэтажка. Мне кажется, что там застройщик что-то не поделил с энергетиками, или ещё с кем-то. Вообще-то, в нашей стране могут возникнуть самые неожиданные трудности с новостройками. Хотя, если у Вас уже сдан госкомиссии, то это, наверное, всё же какая-никакая гарантия. Но 100% нельзя быть уверенным ни в чем.
Мы собственность получили спустя год после заселения
мне кажется еще многое зависит от строительной компании... с малоизвестной бы связываться не стала
Компания может быть очень даже известная. Но, к примеру, земля может быть неправильно оформлена для строительства. Проблемы с разрешением местных властей на строительство. Дом может быть построен, а потом всё может быть заморожено буквально на стадии отделки, установки стеклопакетов, лифтов и т.д. Таких случаев немало даже у очень известных компаний. Риски при покупке новостроя во много раз выше, чем при покупке хорошо проверенной вторички с нормальными документами.
От компании, конечно, многое зависит, но далеко не все. "Социальная инициатива" , к примеру, была очень известной компанией и "Новый мир" и др. А, учитывая то, по каким д-рам это все продается порою у очень известных и уважаемых компаний типа того же ДСК1, то на 100% быть уверенным, покупая новострой, не получается.
Конечно, на вторичке не так много квартир, которые можно проверить на 100%, разного размера скелетики часто вываливаются.
имхо у новостроя следующие риски:
- двойные продажи (в домах по 214фз с учетной регистрацией отсутствуют)
- банкротство застройщика и непострой дома
- несдача его в эксплуатацию, неподключение коммуникаций
- юридические проблемы строительства в целом - земля, разрешения на строительство, несоответствие проекту и т.д.
это по крупному, если всяких мелочей не считать, вроде подпсания договора неуполномоченным лицом и т.д.
при покупке по переуступке получаются дополнительные нюансы - невыполнение уступающим права своих обязательств перед застройщиком и тд
как то так...
Недосотрой это погано, но вроде бы ГК это уже для построенных домов.
У таких объектов могут быть проблемы с разрешениями/проектом и т.д.?
Да и коммуникации, вроде бы, должны быть уже подключены...
Поправьте, кто знает, плиз :).
А такого понятия как ГК вообще не существует. Есть введение в эксплуатацию, обычно это называют ГК, это когда комиссия администрации проходит по зданию, потом думает и пишет разрешение ввести в эксплуатацию, но вполне может дописать "устранив временное подключение к канализации" ;) Видела такое решение на недостроенный наполовину дом и на дома отапливаемые по временной схеме соляркой с газом котельная не договорилась. А дальше 5 этап, все согласования и расчеты привести в порядок, получить юридический адрес, (физический и бти к тому времени обычно уже есть) и оформить собственность.
давайте определимся в терминах.
новостроем у нас называют не просто недавно построенные квартиры, а квартиры без собственности.
так вот с момента ввода в эксплуатацию и до оформления в собственность их купить очень непросто, так как куплю-продажу не оформишь поскольку еще нет собственности, а уступку делать поздно потому что с вводом и подписанием акта приема-передачи право требования к застройщику уже нет, права превратились в конкретный обьект недвижимости, на который документы в процессе оформления
както так...
Спасибо. Ценная информация. Не введенные в эксплуатацию дома не интересны вообще, буду узнавать на тему "возомжна ли покупка в переходный период".
я бы не стал покупать в переходный период.
несмотря ни на что, документы по собственности могут уйти на старого инвестора, со всеми вытекающими.
обычно такие уступки делаются "задним числом" и т.д., т.е. по сути сделки недействительны и при желании это можно доказать.
нужно иметь очень сильную мотивацию пойти на сделку, чтобы на нее пойти :)
да что вы говорите?
ну расскажите мне как с момента ввода в эксплуатацию вы будет проводить уступку в доме который строится по 214фз.
или в квартире, которая не принята владельцем, но по которой уже отправлены документы на получение им права собственности, для чего акт приема передачи вроде совсем не обязателен?
Ошибаетесь, уступку можно до момента акта приема-передачи. На регистрацию права собственности требуется акт приема-передачи по 214 ФЗ, и вообще если говорить о вводе в эксплуатацию и регистрции по 214 фз, то здесь срок до регистрации права собственности 1 месяц. О чем спор? месяц подождать права собственности - не проблема.
нуну, расскажите как за месяц после "гк" люди собственность получают :)
регпалата останавливает регистрацию уступок с момента ввода в эксплуатацию до получения собственности
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
это по 214? скока домов сдается по этой схеме?
я специально предыдущий вопрос разбил на 2 - один по 214фз, второй по собственности без акта
например те, где застройщик сначала на себя собственность оформляет
Не отпирайтесь, вы утверждали что по 214 фз после ввода в эксплуатацию уступка не возможно, я привела вам норму закона которая говорит обратное. И да представьте что после ввода в эксплуатацию дома через месяц собственность (кто хочет), т. к. застройщику не выгодно нести бремя содержания дома на себе. Это факт. Из ваших постов становится ясно что по теме новострой вы слабо. просвященный юрист.
где вы норму привели по которой уступка после ввода возможна, ткните меня плиз
ЗЫ. солнышко, я строил дома по 214фз, продавал в них квартиры своей дочке, и с нее уступал конечным покупателям. поэтому рассказывать мне когда уступка по 214 фз возможна а когда нет, немного смешно, а?
дело было конечно 4 года назад но 214фз с тех пор вроде не меняли в этой части?
Я тебе не солнышко, читай выше закон http://eva.ru/topic/155/2815838.htm?messageId=71059805, смейся дальше. С вами, Отто, мне все понятно.
эээ... а кто вы мне? я вообще то со всей ласковостью в голосе...
ну давайте поинтересуемся у регистрационной службы почему она после сдачи в эксплуатацию приостанавливает прием документов на уступку прав требования :)
Я честно говоря никогда не интересовался причинами...
"регпалата останавливает регистрацию уступок с момента ввода в эксплуатацию до получения собственности" с чего вы это взяли?Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
И вообще, я не об этом, а о том что как страшно покупать новостройки,а особенно по кривым документам., и у надежных застройщиков, и как выгодно покупать вторичку и консультироваться у профессионалов.
Я конечно понимаю, что вам жути здесь хочется нагнать, чтобы услуги свои оправдать, но покупка (переуступка прав) новостроя у достойной компании дск1 и ПИК с векселями в 100 раз надежнее покупки на вторичке. Покупка на вторичке с риелтором еще опстнее из за
1. Риелтор (в большинстве) ищет только свой интерес
2. Скрытая комиссия
3 За чюр. чистоту ответственности не несет
4 доп расходы, не считая скрытую комиссию
В таком случае никогда к хирургам не обращайтесь и в больницу (в поликлинику) не попадайте :scared1 по следующим причинам:
1. Именно Вам обязательно наставят :sick4 неправильных диагнозов :sick4 !
2. За лечение по неправильным диагнозам Вас обдерут, как липку, денег немерено докторам заплатите.
3. От Вас обязательно скроют Ваше истинное :sick1 состояние здоровья!
4. Доп. расходы Вам не грозят только в том случае, если Вы решите заново родиться абсолютно здоровым человеком! И то до поры до времени не грозят.
:party4 ;-)
Мы покупали в новостройке на Байкальской в 2003г, обещали достроить в 2005, потом срок сдачи перенесли на 3 года, мы отказались и нам вернули все деньги, достроили они в 2009-10. Только покупали мы однушку за 33тыс дол, а когда забирали деньги однушки за МКАДом стоили 45-50 тыс дол. Потом купили новостройку в Кожухово, все сдали как обещали.
